Am 28. September 2025 haben das Volk und die Stände die Einführung von speziellen kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften mit einem Stimmenmehr von 57.7% klar angenommen. Damit verknüpft ist der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, mithin die Abschaffung des Eigenmietwertes auf selbstbewohnten Erst- und Zweitliegenschaften. Vorliegend soll näher auf die mit der Reform verbundenen steuerlichen Auswirkungen für Hauseigentümer eingegangen werden:
- Keine Besteuerung des Eigenmietwertes
Bis anhin mussten Hauseigentümer für die eigene Nutzung der Liegenschaften einen fiktiven Mietwert, den sogenannten Eigenmietwert, als Einkommen versteuern. Mit der Annahme der Reform fällt diese Besteuerung weg.
- Kein Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten
Künftig können die effektiven (aber auch pauschalen) Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr einkommenssteuermindernd geltend gemacht werden. Auf Ebene des Bundes gilt dies zudem für die Kosten im Zusammenhang mit Investitionen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone können diesen letztgenannten Abzug weiterhin vorsehen, allerdings nur bis die Treibhausgasbilanz ausgeglichen ist und längstens bis 2050.
- Einschränkung des Schuldzinsenabzugs
Schuldzinsen können nach dem Inkrafttreten der Änderungen nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden: Ein Schuldzinsenabzug ist lediglich zulässig, sofern man über vermietete oder verpachtete Liegenschaften in der Schweiz verfügt. Der Abzug privater Schuldzinsen ist quotal auf den Wert der vermieteten respektive verpachteten Liegenschaften am Gesamtvermögen (brutto) beschränkt. Ob die Hypothek auf der selbstgenutzten oder der vermieteten respektive verpachteten Liegenschaft abgeschlossen wurde, ist nicht entscheidend. Um Wohneigentum politisch zu fördern, bleiben beim erstmaligen Erwerb von dauernd und ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum zudem zeitlich und betragsmässig beschränkte Zinsabzüge erhalten.
- Einführung einer speziellen Liegenschaftssteuer
Für selbstgenutzte Zweitliegenschaften haben die Kantone neuerdings die Kompetenz, eine spezielle Liegenschaftssteuer einzuführen. Dabei wird den Kantonen ein erheblicher Gestaltungsspielraum eingeräumt: Sie bestimmen Bemessungsgrundlagen, Steuersätze und allfällige Freibeträge innerhalb des verfassungsrechtlichen Rahmens.
Die künftige Steuerbelastung der Eigentümer von selbstgenutzten Liegenschaften hängt stark von den individuellen Verhältnissen ab. Je nach Belegenheitsort, Zustand und Finanzierung der Liegenschaft werden sich die Folgen unterscheiden. Insbesondere bei Steuerpflichtigen mit selbstbewohnten Eigenheimen ohne weitere vermietete respektive verpachtete Liegenschaften, welche eine Hypothek mit hohen Hypothekarzinsen abgeschlossen haben, kann sich die Reform nachteilig auswirken.
Mit dem Inkrafttreten wird frühestens per Steuerjahr 2028 gerechnet. Erfreulicherweise hat die Finanzdirektion des Kantons Zürich angekündigt, dass sie aufgrund des Abstimmungsresultates beabsichtigt, auf die per 1. Januar 2026 geplante Erhöhung der Eigenmietwerte zu verzichten.
Aus steuerplanerischer Perspektive empfehlen wir, die eigene Darlehenssituation und mögliche Sanierungen zu überprüfen und die kantonalen Gesetzgebungsverfahren am Ort der (Zweit-)Liegenschaft aufmerksam zu verfolgen. Da das Inkrafttreten der Reform erst in ein paar Jahren erfolgen wird, können jetzt noch Massnahmen eingeleitet werden, um die eigene Steuersituation zu verbessern.