Attraktive Anlage in Immobilienfonds
Eine Investition in indirekte Immobilienanlagen ist aus verschiedenen Gründen eine interessante Alternative zur direkten Investition in Liegenschaften, zum Beispiel mit Blick auf die Risikodiversifikation. Bei den indirekten Immobilienanlagen stehen Aktien an Immobiliengesellschaften und Anteile an Immobilienfonds im Vordergrund. Dabei unterscheiden sich Anlagen in Immobilienaktien deutlich von der Anlage in Immobilienfonds. Die Investition in Anteile an Immobilienfonds kann steuerlich attraktiver sein.
Der Anteil an einem kotierten Immobilienfonds weist im Vergleich zur kotierten Immobilienaktie eine weniger hohe Volatilität auf. Die höhere Volatilität der Schweizer Immobilienaktien ergibt sich u.a. aus der Kombination von täglichem Handel, höherer Fremdfinanzierung des Portfolios, spezifischen Unternehmensrisiken und dem Anlegerverhalten.
Vergleicht man kotierte Immobilienfonds mit kotierten Immobiliengesellschaften liegt die durchschnittliche Ausschüttungsrendite bei Immobilienfonds zwar leicht tiefer als bei Immobiliengesellschaften. In Bezug auf den Total Return schneiden die Immobilienfonds hingegen 2023 im Durchschnitt besser ab. In Bezug auf die Erträge aus Immobilienaktien und Anteilen an Immobilienfonds kann auch die unterschiedliche steuerliche Behandlung einen positiven Einfluss haben.
Steuerliche Vorteile von indirekten Immobilienanlagen
Immobilienfonds bzw. kollektive Kapitalanlagen in Immobilien können in verschiedenen Rechtsformen aufgestellt werden, z.B. als vertraglicher Anlagefonds oder als SICAV, als reguliertes Vehikel oder als nicht regulierter L-QIF. Alle diese kollektiven Kapitalanlagen werden steuerlich gleichbehandelt. Ein wichtiger steuerlicher Unterschied ergibt sich einzig daraus, ob der Fonds die Immobilien direkt (Fonds mit direktem Grundbesitz) oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft (AG) hält.
Beim Fonds mit direktem Grundbesitz werden die Immobilienerträge direkt auf Fondsstufe mit einer reduzierten Gewinnsteuer erfasst, was grundsätzlich zu einer tieferen Besteuerung als bei einer Immobiliengesellschaft führt. Diese reduzierte Gewinnsteuer entspricht je nach Liegenschaftenkanton etwa der Hälfte der Gewinnsteuern von Kapitalgesellschaften.
Für Steuerzwecke erstellen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz nebst dem Jahresabschluss nach Kollektivanlagengesetz in der Regel eine Jahresrechnung nach OR. Dadurch kann sichergestellt werden, dass für Gewinnsteuerzwecke Abschreibungen akzeptiert und unrealisierte Kapitalgewinne nicht erfasst werden. Das steuerbare Ergebnis auf Fondsstufe bestimmt sich nach denselben Grundsätzen wie bei einer Kapitalgesellschaft. Der Fonds mit Direktbesitz kann also sein steuerbares Ergebnis durch Abschreibungen und Rückstellungen ebenso steuern wie eine Aktiengesellschaft, er hat aber nicht dieselben Leverage-Möglichkeiten. Der Fremdfinanzierungsgrad des Portfolios ist beim Fonds regulatorisch beschränkt.
Beim Fonds mit indirektem Grundbesitz werden die Liegenschaftenerträge auf Stufe der die Liegenschaft haltenden Kapitalgesellschaft mit der normalen Gewinnsteuer besteuert. Das steuerbare Ergebnis bestimmt sich gleich wie beim Fonds mit direktem Grundbesitz. Das Ergebnis kann aber erheblich beeinflusst werden durch die Maximierung von Zinsaufwand auf dem regelmässig aus Fondskapital an die Immobiliengesellschaft gewährten Darlehen. Die von der Immobiliengesellschaft bezahlten Zinsen und Dividenden sind auf Stufe des Immobilienfonds nicht steuerbar. Vielmehr unterliegen sie aufgrund der steuerlich transparenten Behandlung erst auf Stufe der Anleger der Besteuerung.
Halten von Fondsanteilen
Die kollektive Kapitalanlage gilt für Einkommenssteuerzwecke als transparent. Damit werden die Erträge und Gewinne des Fonds anteilig grundsätzlich direkt den Anlegern zugerechnet.
Steueraspekte einer Anlage in offene Schweizer Immobilienfonds bei Privatpersonen (ohne Geschäftsvermögen) mit Wohnsitz in der Schweiz
Während der Haltedauer wird der Anleger bei einem Fonds mit direktem Grundbesitz nur für das anteilige nicht-liegenschaftliche Ergebnis besteuert. Dieses beschränkt sich regelmässig auf ein Netto-Zinsergebnis. Die bereits auf Fondsstufe erfassten Liegenschafteneinkünfte werden bei den Anlegern steuerlich freigestellt. Das beim Immobilienfonds besteuerte Liegenschaftenergebnis unterliegt bei Ausschüttung mit separatem Coupon auch nicht der Verrechnungssteuer. Es resultiert dann je nach Liegenschaftenkantonen konsolidiert gesehen eine Gesamtsteuerbelastung von z.B. 12%, was den Fonds mit direktem Grundbesitz attraktiv macht.
Der Fonds mit indirektem Grundbesitz wird gleich besteuert wie jeder andere Wertschriftenfonds: Dem Anleger werden die von der Fonds-Immobiliengesellschaft bezahlten Zinsen und Dividenden netto nach Verwaltungskosten anteilig zugerechnet. Schüttet die Immobiliengesellschaft ihre Gewinne nicht als Dividende aus, werden sie beim Anleger auch nicht besteuert. Deshalb beschränkt sich die beim Anleger steuerbare Ausschüttung oft auf ein Zinsbetreffnis, für welches eine Gesamtsteuerbelastung von z.B. 25% resultiert.
Regelmässig richten Fonds mit indirektem Grundbesitz ihre Rendite hauptsächlich in Form von Rückzahlungen von Fondskapital aus, welche bei den Anlegern (natürliche Personen) einkommenssteuerfrei bleiben. Dies ist gerade bei sogenannten ausschüttenden Fonds der Fall, welche gemäss Fondsreglement mindestens 70% des Jahresergebnisses gemäss KAG-Rechnung an ihre Anleger ausschütten.
Dieses KAG-Ergebnis basiert auf der konsolidierten Jahresrechnung des Fonds und der Fonds-Immobiliengesellschaft. Es übersteigt regelmässig erheblich die allein auf der Fondsstufe erzielten Netto-Zinseinkünfte, welche steuerlich den Anlegern zugerechnet werden. Soweit die Ausschüttung diese auf Fondsstufe erzielten Netto-Zinseinkünfte übersteigt, qualifiziert sie als steuerfreie Rückzahlung von Fondskapital. Solche Fondskapitalrückzahlungen sind für Privatanleger steuerlich sehr attraktiv.
Die unterschiedliche steuerliche Behandlung von Fonds mit direktem Grundbesitz im Vergleich zu indirektem Grundbesitz kann einen wichtigen Einfluss auf die Rendite einer Anlage in Immobilienfonds haben. Die Berechnung zeigt anhand eines vereinfachten Beispiels, dass Investitionen in Fonds mit direktem Grundbesitz aufgrund der tieferen Gesamtsteuerbelastung zu höheren Erträgen bei Privatanlegern führen können als Investitionen in Fonds mit indirektem Grundbesitz. Dies ergibt sich hauptsächlich daraus, dass die Erträge bei Direktbesitz auf Stufe des Privatanlegers nicht der Einkommenssteuer unterliegen.
Handelt es sich hingegen um steuerbefreite institutionelle Anleger, zeigt die Berechnung, dass Fonds mit indirektem Grundbesitz eine tiefere Gesamtsteuerbelastung aufweisen. Anderseits ist der steuerbare Anteil der Rendite bei beiden Fondstypen oft deutlich niedriger als der steuerfreie Anteil. Die Anleger erhalten in der Regel einen höheren Anteil ihrer Rendite in Form einer steuerfreien Kapitalrückzahlung. Dadurch wird der Unterschied in der Gesamtsteuerbelastung «verwässert», was den Fonds mit indirektem Grundbesitz auch für den privaten Anleger attraktiv macht.
Im Unterschied zum Fondsanteil ergibt sich bei Immobilienaktien – unter Vorbehalt der Ausschüttung von Kapitaleinlagereserven (z.B. aus Kapitalerhöhungen) – immer eine steuerliche Doppelbelastung von Gewinnen: einmal auf Stufe der Aktiengesellschaft und ein zweites Mal auf der Dividende beim Aktionär. Beim Fonds mit direktem Grundbesitz erfolgt die Gewinnbesteuerung nur einmal auf der Fondsstufe.
Ausserdem muss eine kotierte Immobiliengesellschaft neben der steuerfreien Rückzahlung von Kapitaleinlagereserven grundsätzlich immer denselben Betrag auch in Form einer steuerbaren Dividende ausschütten. Diese Vorschrift besteht bei kollektiven Kapitalanlagen nicht und zeigt auch hier einen relevanten Steuervorteil des Fondsanteils gegenüber der Aktie.
Verkauf und Rücknahme von Anteilen an Immobilienfonds
Die Rücknahme von Fondsanteilen zur Tilgung oder auch der Verkauf von Fondsanteilen führen bei Privatpersonen zu einem steuerfreien Kapitalgewinn. Die Rücknahme oder der Verkauf von Anteilen an Immobilienfonds lösen auch keine Handänderungssteuern oder Grundstückgewinnsteuern aus. Dies gilt selbst in Kantonen, welche eine Grundstückgewinnsteuer auf Transaktionen auch mit nur einer einzigen Aktie an einer Immobiliengesellschaft vorsehen (z.B. Waadt oder Genf), da der Fondsanteil nicht einer Aktie gleichgestellt werden kann.
Im Gegensatz zum Fondsanteil führt die Rücknahme von eigenen Aktien regelmässig zu relevanten Steuerfolgen.
Fazit
Anteile an kollektiven Kapitalanlagen mit direktem oder indirektem Grundbesitz unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Performance after Tax deutlich von Aktien an Immobiliengesellschaften. Gerade der Fonds mit direktem Grundbesitz erweist sich auch aus steuerlicher Sicht als interessante indirekte Immobilienanlage für Privatinvestoren.