Die Weichen für eine höhere Besteuerung von Liegenschaften im Kanton Zürich sind gestellt. Der Zürcher Regierungsrat hat die Finanzdirektion anfangs 2024 ermächtigt, eine Vernehmlassung zum Entwurf einer geänderten Weisung betreffend «Bewertung von Liegenschaften und Festsetzung der Eigenmietwerte» durchzuführen. Am 8. Mai 2024 lief die Frist für die Eingabe der Stellungnahmen ab. Zeit für eine Einordnung der geplanten Neubewertung und einen Ausblick.
Wieso werden Liegenschaften im Kanton Zürich neu bewertet?
Angestossen wurde die Neubewertung von Liegenschaften ursprünglich durch Zürcher Gerichte, die aufgrund der tiefen Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte im Kanton Zürich einen Verstoss gegen die Rechtsprechung des Bundesgerichts festgestellt hatten. Zudem wurde in einem Gutachten im Auftrag des kantonalen Steueramtes Zürich festgehalten, dass die Verkehrswerte von Zürcher Liegenschaften seit der letzten Bewertung im Jahre 2009 im Durchschnitt um 50% und die Mieten um 15% gestiegen sind.
Wie wirkt sich die Neubewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich aus?
Die Neubewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich soll erreichen, dass die Vermögenssteuerwerte bei rund 70-100% des Verkehrswertes und die Eigenmietwerte bei rund 60-70% der Marktmiete liegen. Gegenüber der Bewertung im Jahre 2009 ist mit Erhöhungen der Vermögensteuerwerte um durchschnittlich 49% zu rechnen (48% bei Stockwerkeigentum) und bei den Eigenmietwerten um 11% (10% bei Stockwerkeigentum).
Folglich wird die Steuerbelastung für Eigentümer von Liegenschaften im Kanton Zürich steigen.
Die Bewertungsmethode bleibt grundsätzlich unverändert. Angepasst wurden u.a. die Einteilung der Lageklassen, die Anzahl Lageklassen und die entsprechenden Parameter (Baulandpreise, Kapitalisierungssatz bei Mehrfamilienhäusern, pro Gemeinde unterschiedliche Prozentsätze wie der Eigenmietwert vom Vermögenssteuerwert berechnet wird, etc.). Die Einteilung der neuen provisorischen Lageklassen kann im GIS-Browser angeschaut werden.
Gibt es Möglichkeiten, sich gegen die Neubewertung zu wehren?
Aktuell besteht keine Handhabung gegen die höheren Werte vorzugehen. Eigentümer von Liegenschaften im Kanton Zürich müssen die Vornahme der Neubewertung abwarten.
Tipp: Sprechen Sie die Erstellung der Steuererklärung 2025 mit Ihrem Steuerberater ab und deklarieren Sie den Ihres Erachtens korrekten Wert. Obwohl der Spielraum eher klein ist, ist in Ausnahmefällen möglicherweise z.B. die Einteilung der Liegenschaft in die Lageklasse nicht angemessen. In solchen Fällen ist jedoch damit zu rechnen, dass der Rechtsweg bestritten werden muss.
Was hat die Vernehmlassung ergeben?
Soweit die Stellungnahmen von Gemeinden und Organisationen überhaupt publiziert wurden, stechen insbesondere die Hauseigentümerverbände des Kantons Zürich sowie der Region Winterthur (nachfolgend «HEV») hervor. In 14 Punkten legen sie dar, wieso sie die Änderungen für die Neubewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich ablehnen.
Unter anderem beanstandet der HEV, dass die Erhöhung der Eigenmietwerte sistiert werden soll, bis Klarheit über die Abschaffung des Eigenmietwertes auf Bundesebene herrscht. Weiter fordern sie eine Zweitmeinung und eine Senkung der Eigenmietwerte bei langjährigen Hauseigentümern (da diese im Vergleich zu langjährigen Mietern benachteiligt werden).
Es ist davon auszugehen, dass die politischen Gemeinden und Städte der geänderten Weisung zur Neubewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich per 2025 zustimmen, da die Steuermehreinnahmen doch beträchtlich sind.
Wie geht es weiter?
Die Ergebnisse der Vernehmlassung werden voraussichtlich in den nächsten Monaten publiziert. Die neuen Werte sollen ab der Steuerperiode 2025 gelten. Die Steuerbehörden von Städten und Gemeinden würden dann die neuen Bewertungen bis anfangs 2026 versenden.
Ob die Forderungen aus der Vernehmlassung aufgenommen werden und wie seitens Steuerbehörden mit Gegenwind hinsichtlich den neuen Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerten umgegangen wird, ist allerdings Stand heute noch unklar.
Bei Fragen rund um die Neubewertung von Liegenschaften im Kanton Zürich stehen Ihnen die Autoren gerne zur Verfügung.