Das Bundesgericht hatte in seinem am 18. April 2023 veröffentlichten Entscheid zu beurteilen, ob die Belastung von Management Fees im Umfang von 1% des Brutto-Immobilienvermögens seitens einer ausländischen kollektiven Kapitalanlage an eine Immobiliengesellschaft drittpreiskonform ist.
Das Bundesgericht hat die Beschwerde abgelehnt und das Urteil des Bundesverwaltungsgericht bestätigt, welches eine der Verrechnungssteuer unterliegende verdeckte Gewinnausschüttung der Immobiliengesellschaft vorsah. Das Bundesgericht ist der Auffassung, dass im gegebenen Fall nur eine Pauschale von CHF 200’000 geschäftsmässig begründet ist, im Wesentlichen basierend darauf, dass die Liegenschaftenverwaltung am Markt mit maximal 5% auf den Mieterträgen abgegolten wird.
Konkret ging es um eine Immobiliengesellschaft (GmbH), welche eine einzige Schweizer Liegenschaft hält, wobei 80% der Mieterträge von einem einzigen Mieter stammen. Die GmbH wird indirekt gehalten durch eine ausländische kollektive Kapitalanlage. Der Fonds wird geleitet (Investmentmanager) durch eine ausländische Ltd., die auch Beratung zu Immobilieninvestitionen anbietet. Der GmbH wurden seitens des Fonds auf Basis eines Vertrages mit der Ltd. Management Fees von 1% ihres Brutto-Vermögens belastet.
Das Bundesgericht stellt in seinem Entscheid fest, dass sich die Aufgabe der Ltd. im Wesentlichen darauf beschränkte, Teilfunktionen der Liegenschaftenverwaltung direkt zu übernehmen und den lokalen Liegenschaftenverwalter (Dritter) zu überwachen, welcher für seine Dienstleistungen eine Entschädigung von zwischen 2% – 6% der Mieterträge erhalten habe. Die wenigen zusätzlichen Aufgaben, die durch die Ltd. erbracht wurden seien nicht als wesentlich anzusehen, weshalb die Entschädigung der Ltd. nicht höher ausfallen könne als das marktübliche Honorar des Liegenschaftenverwalters. Es sei der GmbH nicht gelungen ist, höhere Aufwendungen zu rechtfertigen bzw. darzutun, dass die Ltd. über die Liegenschaftenverwaltung hinaus weitere wesentliche Leistungen erbracht habe, wovon in Anbetracht der Tatsache, dass rund 80 % der Mieteinnahmen von einem einzigen Mieter stammten und die Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit dieser Immobilie daher zwangsläufig weniger umfangreich waren, als wenn eine Immobilie eine Vielzahl von Mietern beherbergt, auch nicht auszugehen sei. Offenbar hatte die Beschwerdeführerin selbst ausgeführt, dass sich die Leistungen der Ltd. nur sehr beschränkt auf Asset Management bezogen. Dabei ist aber unklar, wieweit die Beschwerdeführerin im Rahmen des Verfahrens Aufgaben im Bereich Asset Management dargestellt hat.
Da im vorliegenden Fall über die Liegenschaftenverwaltung hinaus keine relevanten Leistungen nachgewiesen wurden, hatte sich das Bundesgericht nicht zur marktmässigen Entschädigung von Asset Management-Dienstleistungen zu äussern. Dem Entscheid kann insofern entnommen werden, dass über ein Honorar von 2% – 6% der Mieterträge hinaus ein Honorar für Asset Management-Dienstleistungen bezahlt werden kann, wenn der Nachweis für die Erbringung solcher Dienstleistungen erbracht wird. Die Leistung dieses Nachweises kann aber schwierig sein, gerade bei einer Liegenschaft mit einem einzigen Mieter und langfristigem Mietverhältnis. Dort werden die Steuerbehörden regelmässig argumentieren, dass Asset Management-Dienstleistungen nicht erforderlich sind. Diese Haltung verkennt allerdings, dass auch ein Objekt mit langfristigem Mietvertrag hinsichtlich der Anlagestrategie überwacht und auch Risiken hinsichtlich z.B. eines Mieterausfalls aufgefangen werden müssen, womit auch hier laufend Asset Management-Dienstleistungen erforderlich sind.
Das Bundesgericht bestätigt in seinem Entscheid, dass für alle an eine Immobiliengesellschaft belasteten Management Fees die tatsächliche Erbringung entsprechender Dienstleistungen nachzuweisen ist. Der Entscheid zeigt auf, wie zentral eine ausführliche Dokumentation der durch die Management-Gesellschaft erbrachten Leistungen ist.