Private Immobilieneigentümer liefen bislang bei einer umfassenden Sanierung ihrer Liegenschaft Gefahr, dass ihnen unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Praxis zum sogenannten «wirtschaftlichen Neubau» der Unterhaltsabzug bei den Einkommenssteuern komplett verweigert wurde. Diese wirtschaftliche Betrachtungsweise ging auf die «Dumont-Praxis» des Bundesgerichts zurück, wonach der anschaffungsnahe Liegenschaftenunterhalt grundsätzlich nicht vom Einkommen abgezogen werden konnte. Die Dumont-Praxis hat der Gesetzgeber per 1. Januar 2010 abgeschafft.
Mit seinem Leitentscheid vom 23. Februar 2023 (9C_677/2021) hat das Bundesgericht nun auch seine Praxis zum «wirtschaftlichen Neubau» aufgegeben. Im zu beurteilenden Fall erwarben die Steuerpflichtigen ein stark renovationsbedürftiges Bauernhaus, welches sie in der Folge umfassend sanierten. In der Steuererklärung deklarierten sie die Sanierungskosten als steuerlich abzugsfähigen Liegenschaftenunterhalt, wobei das Steueramt die Abzüge mit Verweis auf die Praxis zum wirtschaftlichen Neubau grösstenteils verweigerte. Das gegen diesen Entscheid durchgeführte Rechtsmittelverfahren war erfolgreich: Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass die Verweigerung des Sanierungsaufwands als steuerlich absetzbarer Liegenschaftenunterhalt mit dem Gesetz nicht vereinbar sei.
Folgen der Entscheidung
Für private Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass für alle Arbeiten an einer Liegenschaft – unabhängig davon, ob die Liegenschaft neu erworben, umfassend saniert oder bloss sanft renoviert wurde – separat zu klären ist, ob diese bloss dazu dienen, den früheren Zustand wiederherzustellen oder etwas Besseres bzw. Neues zu schaffen. Soweit es sich um blosse Instandhaltungsarbeiten handelt, können die Kosten vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Ist die Qualifikation der Arbeiten unklar oder handelt es sich klarerweise um wertvermehrende Arbeiten, kann die Steuerbehörde den Abzug vom steuerbaren Einkommen hierfür verweigern.
Private Immobilieneigentümer sind deshalb gut beraten, wenn sie im Zusammenhang mit einer Renovation eine umfassende Dokumentation der vorgenommenen Arbeiten – mit einer Bestandesaufnahme vor und nach Renovation – erstellen.