In verschiedenen Kantonen war es bisher möglich, für Grossreparaturen an Gebäuden pauschale Renovationsrückstellungen zu bilden, die auch steuerlich anerkannt wurden.
Im Jahr 2020 entschied das Bundesgericht, dass Rückstellungen für Grossreparaturen nur dann steuerlich abzugsfähig seien, wenn mit erheblichen, nicht oder nur teilweise aktivierbaren Aufwendungen zu rechnen ist, welche nicht bereits im Rahmen von Abschreibungen abgedeckt sind. In einem obiter dictum hielt das Bundesgericht ausserdem fest, dass eine gewisse Pauschalierung einer solchen Rückstellung bei grösseren Immobilienunternehmen, die in regelmässigem Rhythmus umfangreiche Sanierungen ihres Liegenschaftenbestands vornehmen und dafür im Rahmen ihrer Budgetierung jeweils hohe Beträge reservieren, sinnvoll sein könne. Die Zulassung von Pauschalen dürfe jedoch nicht zum steuerlich sanktionierten Aufbau erheblicher stiller Reserven führen, was dann der Fall sei, wenn eine erhebliche Rückstellung mit längerfristigem Bestand zugelassen würde, welche den Betrag der tatsächlich jährlich vorgenommenen Grossreparaturen erheblich übertreffe.
Die Eidg. Steuerverwaltung hat nun offenbar im Rahmen der Aufsicht über die direkte Bundessteuer die Kantone angewiesen, diesem Bundesgerichtsurteil nachzuleben. Verschiedene Kantone haben deshalb ihre Rückstellungspraxis angepasst bzw. eine Anpassung angekündigt. Teilweise wird nur die Neubildung von pauschalen Renovationsrückstellungen nicht mehr zugelassen, teilweise jedoch auch die Auflösung über einen bestimmten Zeitraum vorgeschrieben. In den Kantonen, wo keine Neubildung mehr erlaubt ist, muss eine bestehende Rückstellung im Umfang von effektiven Aufwendungen für Grossrenovationen aufgelöst werden. Bei geringer Verwendung über einen längeren Zeitraum sind steuerbilanzielle Auflösungen durch die Steuerverwaltung jedoch nicht ausgeschlossen. In den Kantonen mit Vorgabe zur Auflösung der Rückstellung für Grossreparaturen sind die sich daraus ergebenden steuerbaren Erträge in der Abschlussplanung zu berücksichtigen. Vor allem bei Gesellschaften mit grösseren Rückstellungen für Grossreparaturen kann dies einen empfindlichen Einfluss auf die steuerliche Belastung haben.
Der Kanton Zürich als gewichtiger Liegenschaftskanton pflegt bis heute eine relativ grosszügige Praxis hinsichtlich pauschaler Rückstellungen für Grossreparaturen. Umso einschneidender kann sich eine Praxisanpassung auswirken. Mit Spannung wird deshalb auf eine diesbezügliche Äusserung des Kantons Zürich gewartet.
Betroffene Steuerpflichtige sollten sich mit dieser Praxisänderung und ihren Auswirkungen auseinandersetzen. An die Stelle pauschaler Rückstellungen tritt eine konsequent einzelfallbezogene Beurteilung, die eine frühzeitige Planung und lückenlose Dokumentation künftiger Sanierungsmassnahmen erfordert. Die gezielte Abstimmung von Abschreibungen, Investitionen und allfälligen Rückstellungen wird damit zu einem zentralen Element einer professionellen Immobilien- und Steuerplanung. Als unmittelbare Massnahme sollte der konkrete Rückstellungsbedarf und die aufgrund der Auflösung der Restrückstellung anfallende Steuer ermittelt werden.