Am 20. Dezember 2024 haben der Ständerat und der Nationalrat die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Nach über sieben Jahren parlamentarischer Verhandlungen konnten sich die Räte auf einen vollständigen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung einigen. Damit einhergehend hat das Parlament der Schaffung einer verfassungsrechtlichen Grundlage für eine kantonale Objektsteuer zugestimmt.
Die beiden Vorlagen sehen folgende Änderungen vor:
Abschaffung des Eigenmietwerts
Eigentümer haben für ihre selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften bzw. Ferienliegenschaften inskünftig keinen Eigenmietwert mehr zu versteuern, weder auf Bundes- noch auf Kantons- und Gemeindesteuerebene.
Weitgehende Abschaffung der Abzüge für selbstbewohnte Liegenschaften
Die Gewinnungskostenabzüge, d.h. Unterhaltskosten, Kosten für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, Versicherungsprämien wie auch Kosten der Verwaltung durch Dritte, werden nicht mehr zum Abzug zugelassen. Gleiches gilt für die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Der Abzug für Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, wird auf Bundessteuerebene abgeschafft. Die Kantone können entsprechende Abzüge befristet bis längstens 2050 beibehalten. Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundessteuerebene im bisherigen Umfang abzugsfähig. Auch die Kantone können weiterhin einen entsprechenden Abzug vorsehen.
Änderungen beim Schuldzinsenabzug
Bis anhin konnten Schuldzinsen im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer CHF 50’000 in Abzug gebracht werden. Mit der Abschaffung des Eigenmietwertes wird der Schuldzinsenabzug begrenzt auf die Quote der nicht selbstgenutzten Liegenschaften in der Schweiz respektive im Kanton im Verhältnis zum Gesamtvermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Beim erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft wird ein zusätzlicher Schuldzinsenabzug von bis CHF 5’000 bzw. bei Ehegatten bis CHF 10’000 pro Jahr gewährt, welcher über 10 Jahre linear gekürzt wird.
Verfassungsgrundlage für eine kantonale Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften
Die Kantone sind bereits heute zur Erhebung von begrenzten Liegenschaftssteuern befugt. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts erhalten sie neu erheblichen Spielraum, überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften mit einer höheren Liegenschaftssteuer zu belasten, um die infolge der Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwertes antizipierten Steuerausfälle abzumildern.
Referendum
Die Änderungen bei der Wohneigentumsbesteuerung unterliegen dem fakultativen Referendum. Die Vorlage wurde jedoch mit der Verfassungsänderung betreffend die Objektsteuer verknüpft. Diese unterliegt dem obligatorischen Referendum und bedarf der Zustimmung von Volk und Ständen. Ob diese letzte Hürde genommen wird, ist aktuell offen.